WeCash ייעוץ משכנתאות לוגו.

משכנתא לדירה ראשונה

כשמגיע הזמן לקחת משכנתא לדירה ראשונה התחושות בדרך כלל מתחלקות לשתיים, מצד אחד ישנה התרגשות ושמחה גדולה מאוד, אך מנגד צצים לפתע גם פחדים, חששות ולעיתים אף בלבול רב.

פתאום נפתח בפניכם עולם חדש של מושגים, שבשמיעה ראשונה עלולים להישמע כמו סינית, מושגים כגון ריבית פריים, מדד המחירים לצרכן, קל"צ, מדד תשומות הבניה, תמהיל משכנתא וכו'

בנוסף, ישנה בירוקרטיה לא מעטה שכרוכה בלקיחת משכנתא לדירה ראשונה ועלולה להיות מרתיעה גם היא ולכן, בשורות הבאות ננסה לשפוך אור על הנושא, בתקווה לעשות עבורכם טיפה סדר ואולי, אפילו להפיג מעט חששות כאלה ואחרות.

משכנתא לדירה ראשונה

אז ראיתם את נכס חלומותיכם והחלטתם לרכוש אותו. מזל טוב!

סביר להניח שגם אתם כמו 90% מהאוכלוסייה בישראל נדרשים למימון נוסף – משכנתא.

אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה

ברוב המקרים הבנקים מאפשרים לקבל על משכנתא לדירה ראשונה עד 75% מימון משווי נכס.

הערכת שווי נכס נקבעת בבנק לפי חוזה רכישה או הערכת שמאי – הנמוך מבינהן!

בדר"כ אין טעם להתעכב על הנקודה הזאת כשמדובר על דירה חדשה מקבלן, אולם כשמדובר על רכישה של דירה יד שנייה, לעיתים קורה מצבים, שבעסקאות כאלה, הערכת שמאי לדירה תהיה נמוכה ממחיר החוזה בפועל.

מצב זה עלול לגרום לכך שגם סכום המשכנתא המקסימלי שהבנק יסכים לאשר יהיה נמוך ממה שצפינו.

במקרים כאלה יתכן שתהיה עדיפות להזמנת שמאות מוקדמת, בכדי שנוכל להיות בטוחים שנקבל את כל סכום המשכנתא אנחנו זקוקים לו על מנת להשלים את הרכישה.

בנוסף, למרות שזה לא נפוץ, ישנם מצבים שהבנק לא יסכים לתת אחוז מימון משכנתא מקסימלי ויגביל את אחוז המימון ל60%-50%, בדרך כלל הסיבה נובעת מרישומים משפטיים לוקים של הנכס, מושע או בגלל האזור שבו הנכס נמצא וכו'

כאמור אלו מקרים שאינם נפוצים וברוב הפעמים נוכל לקבל 75% מימון משכנתא לדירה ראשונה.

השלמת הון עצמי עבור משכנתא לדירה ראשונה

נקודה חשובה לציון היא, שבחלק מהחברות והגופים הפיננסיים ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית לצורך השלמת הון עצמי למשכנתא ולעיתים ניתן בצורה הזאת להגיע אפילו ל85% מימון ובמקרים נדירים אפילו עד 90% מימון.

כמובן שכשמדובר על משכנתא חוץ בנקאית יש לבחון כל מקרה לגופו והעדיפות הראשונה צריכה להיות קודם כל להימנע מכך ולהגיע מוכנים לעסקה עם כל ההון העצמי הנדרש.

תנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה

  • הון עצמי – הסכום ההתחלתי המינימלי שבנק ישראל דורש הוא 25% משווי הנכס.
  • הכנסה מספקת – הבנקים מאפשרים להחזיר חודשית עד 40% יחס החזר מההכנסה הפנויה (הכנסה פנויה = הכנסה נטו פחות ההחזר החודשי על ההלוואות הקיימות, במידה ויש).
  • חיווי אשראי נקי – בבדיקת חיווי אשראי בנק ישראל | דוח ריכוז נתונים בנק ישראל, זהו דוח מפורט שמרכז את כל היסטוריית האשראי שלכם – בדוח מפורט האם כל הצ'קים, ההלוואות, הוראות הקבע וכו' שולמו ומשולמות כסדרן, ללא החזרות או בעיות. את הדוח ניתן להוציא פעם אחת בכל שנה ללא עלות (ולאחר מכן העלות היא 10 ש"ח עבור כל דוח נוסף) בלינק ניתן להוציא דוח ריכוז נתונים בנק ישראל – מדובר על אתר ממשלתי ויש לקחת בחשבון שצריך להירשם לאתר בפעם הראשונה כשנכנסים.
  • ביטוח משכנתא – מה זה ביטוח משכנתא? ביטוח משכנתא מתחלק לשניים: ביטוח חיים משכנתא ומנגד ביטוח נכס משכנתא. אחד מהתנאים של הבנק על מנת לאשר את המשכנתא הוא היכולת של הלווה לעשות גם ביטוח מבנה לנכס וגם ביטוח חיים למשכנתא. במידה ויש ללווה איזשהי בעיה לבטח את אחד מהביטוחים יש להגיש בקשה מיוחדת לקבלת פטור מלא/חלקי מביטוח.
משכנתא לדירה ראשונה

תהליך לקיחת משכנתא

קבלת אישור עקרוני למשכנתא

בשלב הראשון ובמרבית המקרים אפילו עוד לפני שבכלל בחרנו את הנכס שאותו נרצה לרכוש, נבקש להוציא אישור עקרוני למשכנתא.

אישור עקרוני למשכנתא הינו מסמך רשמי מטעם הבנק, המסמך בד"כ מגיע בכתב וניתן לקבל אותו מאחד או יותר בנקים למשכנתאות שקיימים. המסמך מפרט מהו סכום המשכנתא שהבנק אישר לנו, תקופת המשכנתא, מסלולי משכנתא, עמלות משכנתא, ביטוח משכנתא נדרש וכו'

אישור עקרוני למשכנתא הוא אישור כללי ובדרך כלל לא ישקף את ההצעה הסופית שנקבל, במרבית המקרים לאחר תכנון תמהיל מדויק, מיקוח והשוואה בין הבנקים השונים ניתן לשפר את התנאים של אישור עקרוני ראשוני בצורה משמעותית.

מטרת האישור הוא קודם כל עבורנו ובשבילנו – להיות שקטים ורגועים שבנק כלשהו, בחן את ההכנסות שלנו, חיווי אשראי, אחוז מימון וכו' ולאחר הבחינה של כל הנתונים אישר לנו את המשכנתא המבוקשת.

מדוע זה חשוב? מכיוון שבבואנו לחתום חוזה על רכישת דירה, נדע בוודאות שיש לנו גיבוי ומימון מלא עבור הרכישה וכך גם לצמצם הפתעות למינימום האפשרי.

נקודה חשובה, היא שאין שום התחייבות מצדכם לקחת את המשכנתא מאותו הבנק הספציפי.
 

בניית תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא הוא מספר מסלולי משכנתאות שמשולבים יחדיו ומרכיבים את המשכנתא בכללותה. למרות שדה פקטו כל מסלול משכנתא עומד בפני עצמו, לשילוב הנכון והמדויק בין מסלולי המשכנתא השונים יש משקל מאוד משמעותי בעלות הכוללת וכן איכות המשכנתא הסופית.

השוואת ריביות משכנתא עדכניות ומיקוח על התנאים

ביצוע מכרז ריביות משכנתא, השוואת ריביות משכנתא עדכניות שקיבלנו בין בנקים למשכנתאות.

כמובן שכאשר משווים ריבית משכנתא יש לחשב גם את המרכיבים הנוספים במשכנתא כגון הצמדה למדד, שינוי ריבית צפויים וכמו כן, חשוב להבין שאין מושג כזה ריבית משכנתא ממוצעת מפני שכל משכנתא עומדת היא ישות אינדיבידואלית וישנם אינספור פרמטרים שיכולים לשנות את ריביות המשכנתא שתוכלו לקבל. פרמטרים כגון תכנון תמהיל משכנתא, אחוז מימון משכנתא, איכות הלווה, הנכס עצמו, משא ומתן מדויק וכו' יכולים לשנות מקצה לקצה את ריביות משכנתא שתוכלו לקבל. 

בטחונות משכנתא

בסוף התהליך, לאחר שביצענו את כל הפעולות הנדרשות – אישור עקרוני למשכנתא, בניית תמהיל משכנתא, השוואת ריביות משכנתא ובחירה את הבנק שנתן ריבית משכנתא אטרקטיבית ביותר מבין כל בנקים למשכנתאות, נותר רק השלב האחרון והוא העמדת בטחונות משכנתא.

אמנם בטחונות משכנתא משתנות בין עסקה לעסקה, אבל לצורך הדוגמא בטחונות משכנתא הן: רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, ביטוח משכנתא, הערכת שמאי, רשם המשכונות וכו'

נקודות חשובות עבור משכנתא לדירה ראשונה

הלוואת זכאות

כאשר לוקחים משכנתא לדירה ראשונה ישנה הטבה שמקבלים ממשרד הבינוי והשיכון שנקראת הלוואת זכאות . הלוואת זכאות הינה מסלול אחד מתוך מסלולי המשכנתא שבו משרד הבינוי השיכון מעניק ריבית משכנתא מועדפת. ישנם מספר פרמטרים כגון תאריך נישואין, מספר אחים ומספר חודשי שירות צבאי או לאומי כאשר כל פרמטר מוסיף נקודות ועל ידי חיבור כל הנקודות מחשבים מהו סכום הלוואת זכאות לה אתם זכאים.

ניתן לחשב מהו סכום הלוואת זכאות לה אתם זכאים בלינק הבא מחשבון זכאות

 

מס רכישה

מעודכן לחודש דצמבר 2022 רוכש דירה ראשונה זכאי לפטור מס רכישה מלא כל עוד שסכום הדירה אינו עולה על 1,805,545 ₪. במידה וסכום הנכס עולה על סכום זה, יש צורך לשלם מס עבור ההפרש.

ניתן לחשב את מס רכישה בלינק מחשבון מס רכישה דירה ראשונה

לסיכום

לקיחת משכנתא היא לרוב המהלך הפיננסי הגדול וגם הרבה פעם היקר ביותר ביותר שאדם עושה בחייו ובהכרח ישפיע עליו ועל משפחתו בצורה ניכרת במשך שנים הבאות.

ברור מאליו שבחירת מסלולי המשכנתא הנכונים לכם היא קריטית בעיסקה המשמעותית והחשובה בחייכם, אבל איך תדעו מה בכלל המסלולים האפשריים והתמהיל הנכון לכם?

לכן קבלת ייעוץ משכנתא מקצועי, אובייקטיבי, מדויק וחכם הוא חיוני לכל מי ששוקל לקחת משכנתא. בעזרת הייעוץ הנכון תוכלו להיות בטוחים שהמשכנתא שלכם תותאם לצרכים האישיים שלכם וליכולות הפיננסיות שתואמות את משק הבית שלכם.

שהושקעה מחשבה אמיתית בתכנון הנכון של תמהיל המשכנתא שלכם ושהריביות שקיבלתם הן מהאטרקטיביות בשוק.

אנחנו נייצר עבורכם את המפתח לקבלת תמהיל המשכנתא הנכון והטוב ביותר עבורכם, כולל הפניות לבנקים ספציפיים, על בסיס מקצועיות חסרת פשרות והבנה כיצד פועלות הריבית, מה ההבדל בין המסלולים השונים וכיצד נשלם פחות ונסיים את המשכנתא מהר יותר, תוך שמירה על האינטרסים שלכם ונבנה את הפתרון האופטימאלי עבורכם.

תוכן עניינים

השאר פרטים לקבלת ייעוץ הכוונה ראשוני בחינם

שיחת ייעוץ מקצועי ללא עלות

השאר פרטים ונחזור אלייך