WeCash ייעוץ משכנתאות לוגו.

מחזור משכנתא

מה זה מיחזור משכנתא – בפשטות, מחזור משכנתא הינו מהלך של כיסוי המשכנתא הנוכחית וחידושה על ידי לקיחת משכנתא חדשה במקומה, אם על ידי בנק חדש או אם על ידי אותו הבנק שבו נמצאת המשכנתא כעת.

בחלק מהפעמים, המטרה היא לשפר את ריביות משכנתא הנוכחית ולקבל ריביות משכנתא חסכוניים ונוחים יותר ואולי אף לקצר את אורך חיי המשכנתא במספר שנים – אך לא תמיד, ישנם מקרים שבהן המטרה היא להוריד את ההחזר החודשי על מנת לאפשר ללווה אוויר לנשימה בהוצאות השוטפות.

תהליך מחזור משכנתא

תהליך מיחזור משכנתא כולל בתוכו מספר שלבים: 

שלב ראשון: בדיקת כדאיות מחזור משכנתא.

המושג בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא מדבר בעצם על השוואה אובייקטיבית ובלתי תלויה בין המשכנתא הנוכחית לבין משכנתא חדשה לגמרי שניקח בהתאם לתנאי השוק הקיימים.

מטרתה של הבדיקה הוא לחזות ולחשב במידה המדויקת ביותר שניתן, את החיסכון הפוטנציאלי שנקבל, במידה ואכן נבחר לגשת לתהליך מיחזור משכנתא.

כמובן שבבדיקה יש לשקלל מגוון רחב של פרמטרים שונים כגון עמלת פירעון מוקדם/עמלת היוון (קנס יציאה בשפת העם), תחזית צפויה לשינוי ריבית משכנתא, צפי מדד המחירים לצרכן וכו'

חשוב לדעת!

ההפרשים בין הצעות הריביות של הבנקים השונים יכול להגיע במקרים מסוימים אפילו ל1.5% הפרש בין ההצעות השונות. בנוסף, יש משקל גדול מאוד לתכנון חכם ומדויק של תמהיל המשכנתא.

שלב שני: השוואת ריביות לצורך מחזור משכנתא.

במידה והחלטנו לגשת תהליך מיחזור משכנתא, השלב הבא יהיה לבקש ריביות משכנתא עדכניות מהבנק הנוכחי שלנו וכן, בנקים למשכנתאות נוספים.

בשלב הזה חשוב לציין שכאשר אנחנו ניגשים תהליך מיחזור משכנתא ישנן 2 אופציות עיקריות:

מחזור משכנתא פנימי

מיחזור משכנתא פנימי הוא לקיחת המשכנתא באותו הבנק שבו המשכנתא נמצאת כעת.

היתרונות של מחזור פנימי הן שמרבית המקרים אין צורך להגיש את כל המסמכים מחדש, לעיתים לא נצטרך אפילו לעבור את מבחן ההכנסה מחדש וכמו כן, אין צורך להעביר שיעבודים בין בנקים למשכנתאות שונים מה שמקצר ומפשט מאוד את תהליך המיחזור.

יתרון נוסף הוא שניתן למחזר רק חלק מהמשכנתא, מה שנקרא מחזור משכנתא חלקי ועל ידי כך לשמור על המסלולים היותר הטובים במשכנתא ולמחזר רק את מסלולי המשכנתא הפחות טובים.

היתרונות העיקריים של מחזור משכנתא פנימי הן: 
  • נוחות
  • מהירות
  • ניתן לבצע מחזור משכנתא חלקי
  • הוזלה בעלויות הנלוות
  • אין צורך לעשות ביטוח מחדש

מחזור משכנתא חיצוני

מיחזור חיצוני הוא לקיחת משכנתא בנק למשכנתאות אחר מאשר הבנק שבו המשכנתא נמצאת כעת.

במצב כזה, בנק למשכנתאות החדש בעצם פורע את המשכנתא הנוכחית שלנו, כולל עמלות היוון / עמלות פרעון וההתחייבות הקודמת שלנו בעצם עוברת אליו.

היתרון האמיתי במחזור חיצוני הוא שיכולת המיקוח שלנו גבוהה הרבה יותר מכיוון שאנחנו יכולים לגשת ולהשוות בין כל בנקאים למשכנתאות שנחפוץ ועל ידי כך לקבל ריביות משכנתא עדכניות ואטרקטיביות יותר, לשם המחשה, חישבו על ההבדלים במבצעים שמקבל לקוח קיים אל מול לקוח חדש בכל חברות הסלולרי, האינטרנט, הביטוח וכו'.

יתרון נוסף הוא שבבנק החדש יבקשו מחדש הערכת שמאי לדירה מה שיגרום בחלק מהמקרים, כאשר שווי הנכס עלה במהלך השנים שחלפו מאז לקחנו את המשכנתא הנוכחית להוריד אותנו מדרגת אחוז מימון וייתן לנו נקודת פתיחה טובה יותר במשא ומתן מול הבנק.

החסרונות העיקריים במחזור חיצוני הן בירוקרטיה רבה יותר שכוללת החלפת שעבודים בין בנקים למשכנתאות וכן עלויות נלוות גבוהות יותר.

אך כאמור, במרבית המקרים ישנו יתרון אמיתי ומשמעותי בתוצאה הסופית או ריביות משכנתא שנקבל במחזור חיצוני אל מול פנימי.

היתרונות העיקריים של מחזור משכנתא חיצוני הן:
  • משא ומתן אפקטיבי
  • עדכון אחוז המימון
  • שירות

שלב שלישי: בחירת בנק וביצוע בטחונות משכנתא

לאחר שבחנו והשוונו בין ההצעות שקיבלנו מאותם בנקים למשכנתאות שפנינו אליהם, נותר לבחור את הבנק שנתן את הצעת ריביות משכנתא עדכניות ואטרקטיביות ביותר וביצוע בטחונות משכנתא.

אופי המחזור שבחרנו לעשות, פנימי או חיצוני צפוי לשנות את בטחונות משכנתא שנצטרך לעשות.

אולם ככלל בטחונות משכנתא במיחזור משכנתא הן: הערכת שמאי לדירה, רישום הערת אזהרה, ביטוח משכנתא חדש.

עלות מחזור משכנתא

עלות מיחזור משכנתא תשתנה כאמור במידה ומדובר על מחזור פנימי או חיצוני, אבל בגדול אלו הן העלויות הצפויות:

  • שמאות – בין 600 ש"ח ל 2,000 ש"ח תלוי בשווי הנכס.
  • העברת שעבודים – תשלום לעו"ד בסביבות ה 1,500 ש"ח.
  • עמלת פירעון מוקדם – מחושבת בתוך המשכנתא החדשה שניקח.
  • עמלת פתיחת תיק משכנתא – 0.25% (רבע אחוז) מגובה המשכנתא החדשה.

 

תהליך מיחזור משכנתא

עלות מיחזור משכנתא

ריביות משכנתא

ריביות משכנתא עדכניות

יועץ משכנתאות מיחזור משכנתא

יועץ משכנתאות למיחזור משכנתא

יועץ משכנתאות למחזור משכנתא

יועץ משכנתאות למחזור משכנתא

מומלץ לקחת יועץ משכנתאות למיחזור משכנתא, יועץ משכנתא ידע לבצע בדיקת כדאיות אובייקטיבית, מדויקת ונכונה וכמו כן, יועץ משכנתא ישקלל את מגוון המשתנים, תוך שהוא צופה מראש את ריביות משכנתא שיתנו בנקים למשכנתאות – מה שבסופו של דבר ייתן חותם בעל משקל אמיתי לבדיקה וכמובן קריטי לצורך קבלת ההחלטה האם בכלל כדאי לגשת למהלך או לא.

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא מזווית מעט שונה.

יתכן שלאורך השנים ההחזר החודשי שלכם עלה בצורה משמעותית דבר המקשה על ניהול התקציב החודשי שלכם ואף מכביד על התנהלות כלכלית בריאה ותקינה.

תוכן עניינים

השאר פרטים לקבלת ייעוץ משכנתא ראשוני בחינם

שיחת ייעוץ מקצועי ללא עלות

השאר פרטים ונחזור אלייך