WeCash ייעוץ משכנתאות לוגו.

ההבדל בין שפיצר לבין קרן שווה

בכל הנוגע להחזר הלוואה ישנן שתי שיטות חישוב פופולאריות – לוח סילוקין שפיצר ולוח סילוקין קרן שווה. לשתי השיטות הללו יתרונות וחסרונות משלהן, וחשוב להבין במה הן שונות על מנת לקבל החלטה מושכלת המתאימה עבורכם.

במאמר קצר זה, נסביר מה ההבדל בין שתי השיטות.

ממה מורכבת המשכנתא שלכם

החזר ההלוואה כולל את סכום ההלוואה הראשוני שאתם מקבלים מהבנק (הקרן) ואת הריבית שאתם משלמים על ההלוואה. גובה הריבית עשוי להשתנות בין מסלולי הלוואה שונים ותלוי גם באורך חיי ההלוואה, כלומר במשך הזמן לאורכו תחזירו את ההלוואה. ברוב המקרים, ייפרסו התשלומים החודשיים לאורך עשור ואף יותר. מכיוון שמדובר בהלוואה גדולה המוחזרת על פני טווח ארוך כל כך, יש לבחור את תנאי ההחזר בצורה מחושבת וזהירה.

בתור התחלה,  בואו נבין מהו לוח סילוקין.

לוח סילוקין

לוח סילוקין הוא למעשה טבלת תשלומים המגדירה את החזר המשכנתא שלכם, וכוללת את מספר התשלומים הצפויים, המועד בו יתבצעו, מה יהיה הגובה של כל תשלום ופירוט מדויק איזה חלק מתוך התשלום החודשי מיועד לנגיסה בקרן (קרן = סכום ההלוואה\חוב שנותר), ואיזה חלק מתוך התשלום החודשי נועד לתשלום הריבית.

הבנקים מגדירים שני סוגים עיקריים של לוחות סילוקין: לוח סילוקין קרן שווה ולוח שפיצר.

שפיצר

החזר בשיטת שפיצר משמעו שכל זמן שהמדד והריבית לא משתנים גם ההחזר החודשי לא משתנה.

בהחזר לפי שפיצר, מה שמשתנה הוא החלק היחסי מתוך התשלום החודשי המוקדש לתשלום ריבית לעומת החלק היחסי בהחזר החודשי המוקדש לנגיסה בקרן.

לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ יותר להחזר משכנתא, ולרוב הוא המועדף הן על ידי הלווים והן על ידי הבנקים. היתרון של שפיצר הוא שפירעון ההלוואה כולל הריבית מחושב מראש ומחולק לתשלומים שווים, כך שגובה ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה ולא משתנה כפי שקורה בלוח סילוקין קרן שווה, מה שגורם למשכנתא להיות קצרה יותר.

חשוב לציין כי במסלולי משכנתא הצמודים למדד, הסכום אמנם יישאר קבוע אך יתווספו לו פערי ההצמדה למדד; ובמסלולים עם ריבית משתנה, שינוי בריבית יגרור שינוי בחישוב ההחזר החודשי והגדרת לוח סילוקין חדש בהתאם לכך.

קרן שווה

המשמעות של קרן שווה הינה שגובה ההחזר משתנה. ראינו קודם שכדי שגודל ההחזר יישמר, הקרן צריכה להיות מוחזרת בהחזר הולך ועולה אך התשלום החודשי כולו = קרן+ריבית נשאר קבוע. בקרן שווה, החזר הקרן נשאר קבוע וההחזר החודשי הולך ויורד .

היתרון הגדול בקרן שווה הוא שההחזרים החודשיים הולכים וקטנים עם הזמן.

אז איזה לוח סילוקין לבחור?

למרות שכל מקרה לגופו, חשוב לדעת שברוב המקרים לוח שפיצר יהיה הבחירה המועדפת על הבנקים ובדרך כלל תהיה זו גם הבחירה שנכונה עבור הלווים.

הסיבה

בחירת משכנתא נכונה

מילות המפתח בתהליך לקיחת משכנתא הן יסודיות וסבלנות. יש לקחת בחשבון שהמשכנתא הנכונה לכם לא תהיה נכונה לאחרים. כדי לבחור נכון צריך להביא בחשבון צירופי אפשרויות רבים ולנסות להבין את משמעותם ככל האפשר. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע רלוונטיים ולשאול את נציגי הבנק את כל השאלות בנוגע לתנאי ההלוואה, כולל באיזה לוח סילוקין הבנק בוחר להשתמש. 

כאמור, לוח שפיצר הוא ברוב המקרים הבחירה המועדפת על הבנקים ובדרך כלל גם זו שנכונה עבור הלווים, אך כדאי לקחת את ההחלטה רק לאחר הבנה של כל שאר האלמנטים המרכיבים את תנאי ההחזר ולאחר ש"שיחקתם" מעט עם מחשבון שפיצר וקיבלתם אינדיקציה באשר למשכנתא הצפויה שלכם. חשוב לזכור כי לצורך קבלת משכנתא, אינכם מחויבים לבנק בו נמצא החשבון האישי שלכם, ולכן גם אם אינכם מרוצים מהשירות, התנאים או האינפורמציה שאתם מקבלים או אם אתם מעדיפים החזר על פי קרן שווה ולא על פי לוח שפיצר אך הבנק לא מאשר – תמיד תוכלו לנסות בבנק אחר.

 

מסקנות והמלצות

במסגרת תהליך לימוד עצמי שאנשים עושים לפני לקיחת משכנתא הם שואלים חברים, משפחה ובנקאים. שלושת אלו הם מקורות לימוד לא מספקים: חברים ומשפחה מספרים בעיקר על ה"כוויות" שלהם מהתהליך למשל שההחזר עלה תוך כדי המשכנתא וחנק אותם. בנקאים – עושים את עבודתם – מירב הרווח למקום העבודה שלהם, כמובן על חשבון הלווים.

כתוצאה מכך, אחד החששות הגדולים ביותר של הלווים הוא מזינוק בהחזר החודשי. איך נתגונן נגד זינוק בהחזר? אחת ההצעות של הבנק תהיה לקחת מסלול "קרן שווה" בו ההחזר דוקא יורד ולא עולה.

הבנקאי עשוי אף להסביר שבמונחי סך החזרים מסלול קרן שווה חסכוני יותר. זו טעות גדולה שחוזרת אצל לקוחות רבים שבאים ללמוד אצלי על משכנתא.

נבחן את שתי ההלוואות שתוארו למעלה (10 שנים, 3% ריבית, 500,000 הלוואה):

  1. החזר בשיטת שפיצר    –     סך התשלומים יהיה – 579,364 שקלים.
  2. החזר בשיטת קרן שווה –     סך התשלומים יהיה – 575,625 שקלים.

תגיד, אתה לא יודע חשבון ? אתה לא רואה שבשפיצר משלמים כימעט 4000 שקלים יותר ?

לוח שפיצר- ריבית שפיצר

בשוק הנדל"ן הישראלי, לקיחת משכנתא היא חלק כמעט בלתי נפרד מהליך רכישת דירה. את המשכנתא, שהיא ההלוואה הגדולה, הארוכה והמשמעותית ביותר בחייהם של רוב הרוכשים, כדאי לבחור בקפידה על מנת להקטין סיכונים, וכחלק מבחירה זו להגדיר את פריסת התשלומים בצורה אופטימלית, תוך הסתכלות לטווח הארוך. אחת הדרכים הנפוצות ביותר להגדרת החזר התשלומים היא לוח סילוקין הנקרא לוח שפיצר.

לוח סילוקין קרן שווה

לוח שפיצר משכנתא – לוח סילוקין שפיצר

יתרונות וחסרונות – קרן שווה או שפיצר

בהחזר הלוואה המבוסס על לוח שפיצר המצב מעט יותר מורכב. היתרון הבולט של לוח שפיצר הוא הוודאות שהוא מעניק ללווים. גובה ההחזר החודשי קבוע מראש לאורך כל תקופת החזר ההלוואה, דבר שמקל על ההתנהלות הכלכלית של רוב האנשים. עם זאת, יש ללוח שפיצר גם מספר חסרונות משמעותיים.

החזר הלוואה המבוסס על לוח שפיצר אמנם מורכב מסכום חודשי קבוע, אך התמהיל של ההחזר החודשי משתנה: בתחילת הדרך, יופנה שיעור גדול יותר של ההחזר החודשי לתשלום הריבית ושיעור קטן יותר להחזר הקרן, וככל שהזמן יעבור היחס בין השניים יתהפך.

שיטת חישוב זו מייצרת את החסרונות הללו:

  • משלמים יותר ריבית – כיוון שהריבית מחושבת על פי גובה הקרן שעדיין לא נפרע, וכיוון שבלוח שפיצר הקרן נפרעת לאט יותר (כי בתחילת הדרך, כאמור, חלק קטן יותר מההחזר החודשי מופנה להחזר הקרן),המשמעות היא שבסופו של דבר ההחזר בשיטה זו כרוך ביותר ריבית.
    • פירעון מוקדם לא משתלם – פירעון מוקדם של משכנתא כולל בעצם את תשלום הקרן שנותרה ללא תשלום הריבית שהיתה ממשיכה להצטבר עליה. לפי לוח שפיצר, הבנק מקבל חלק גדול יותר מהריבית כבר בתחילת הדרך, ולכן סך הקרן אותה תידרשו להחזיר בפירעון מוקדם הוא גדול יותר.

שני חסרונות אלו הופכים למשמעותיים יותר ככל שמשך חיי ההלוואה ארוך יותר, כיוון ששיעור הריבית הנלקח בתחילה מתוך ההחזר החודשי, גדל בהתאם. כך, אם במשכנתא ל-30 שנה יעמוד ההחזר החודשי ההתחלתי על תמהיל של 70% לטובת הריבית ו-30% לטובת הקרן; במשכנתא ל-25 שנה יעמוד התמהיל על 65% לטובת הריבית מול 35% לטובת הקרן; ובמשכנתא ל-15 שנים 43% מההחזר החודשי ההתחלתי ילכו לטובת הריבית בעוד ש-57% יוקדשו להחזר הקרן.

פריים קרן על בסיס שפיצר

חלק מחישוב לוח שפיצר הוא לפי סוגי הריביות של המשכנתא, כמו ריבית פריים קרן.

שיקולים נוספים שכדאי לקחת בחשבון

לקראת בחירת המשכנתא, חשוב לדעת שישנם אלמנטים נוספים העשויים להשפיע על פריסת התשלומים שלכם, כגון תמהיל המשכנתא המומלץ ביותר עבורכם. בדרך כלל מומלץ לייצר תמהיל משכנתא המורכב ממספר מסלולים שונים על מנת להבטיח פיזור סיכונים מירבי. לכל מסלול ישנם יתרונות וחסרונות והבחירה תלויה במשתנים הספציפיים של הלווים. המסלולים שייבחרו וההרכב שלהם, ישפיעו על גובה הריבית אשר תוחזר בסופו של דבר בהתאם ללוח הסילוקין שיוגדר להלוואה.

אלמנט חשוב נוסף הוא ההסכמים השונים שמציעים הבנקים לדחיית תשלומים, כגון תקופת גרייס, הדוחה את תחילת החזר ההלוואה. קל להתפתות לדחייה מסוג זה, אך חשוב לדעת שההלוואה ממשיכה לצבור ריבית גם בתקופת הדחייה ולכן, בסופו של דבר, סך ההחזר על ההלוואה יהיה גבוה יותר (פרט המשותף גם להסכמי דחיית תשלומים אחרים כגון בלון או בולט).

וכמובן, כדאי לקחת בחשבון גם מחשבון שפיצר בעזרתו ניתן לחשב ריבית משכנתא, החזר חודשי על משכנתא ושלל פרמטרים שרק מחשבון שפיצר יוכל להציג לכם (בהנחה ובחרתם בהחזר משכנתא על פי לוח שפיצר). וכמובן, במידה ובחרתם לפרוס את תשלומי המשכנתא שלכם לפי לוח קרן שווה, תוכלו להיעזר במחשבון קרן שווה.  

שיחת ייעוץ מקצועי ללא עלות

השאר פרטים ונחזור אלייך